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  • 房地产行业暴利终结 万科启动“工厂化”战略
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    3月1日晚间,以“二手房个调税按差额20%征收”为主要内容的“国五条”颁布之后,整个房地产交易市场一片哗然,关于新房价格预期上涨、二手房交易量飙升等信息不断涌现。

    然而对于一直在调控中成长的中国房地产企业来说,调控似乎已让他们处变不惊。“‘国五条’再次重申中央对调控的决心,更加坚定了我们对调控长期性的看法,这一切都在我们的预期之内。”万科的董事会秘书谭华杰对《中国经营报》记者表示。

    刚刚过去的2012年,万科向市场交付了10万套房子,其中,首次置业和改善型客户占了其客户总比例的87%,1412亿元的销售成绩让万科再次成为了世界住宅销售老大。然而不尽如人意的是,2012年万科的结算毛利率呈现出进一步下降的趋势。

    “未来随着地价在成本中占比越来越高,房企的盈利空间会被压缩,利润率回到合适的水平是行业大势所趋。”对此,万科总裁郁亮表示。不过记者注意到,面对日益严峻的行业调控形势,千亿体量的万科也要谋求“转型”。万科宣布,在2012年基本实现了精装修战略的基础上,2013年准备迈出其住宅产业化战略的第二步——工厂化。

    “工厂化”转型待考

    随着开发规模的快速扩张以及住宅产业化的尝试,万科在精装房战略之后推出了下一步“工厂化战略”。

    2月28日万科公布了2012年的业绩报表,1412亿元的销售成绩单令万科再次稳坐世界住宅销售冠军的宝座。与此同时,万科当年交付的精装修房也超过了八万套,精装修房的交房占比达到了80%,基本完成了其坚持多年的精装修房战略。

    早在2009年,万科着力推进其以装修房、工厂化、绿色建筑为主要内容的住宅产业化战略之后。不过,万科所谓的精装修房曾遭遇种种挑战,就连郁亮当时也称,“装修房是万科很大一道坎,万科必须过这一关”。

    时至今日,在实现80%的精装修房交房比例之后,万科可以说基本实现了其住宅产业化战略的第一步。

    不过光环之下,千亿体量的万科并非没有烦恼。随着万科开发规模的快速扩张以及住宅产业化的尝试,利润率下降、精装修房质量等问题一直都困扰着万科的成长。

    行业的形势也不容乐观。在针对房地产市场宏观调控的“国五条”出台后,市场一片哗然。短期来看,针对二手房征收的税赋可能会刺激新房的销售,房地产企业或直接受益,各地的新楼盘都出现了应声而涨的个案。但业内人士认为,此次的“国五条”只是一个信号,长期来看,房地产的宏观调控或将加大力度,新房市场会受到冲击。

    在内忧外患之下,万科选择了下一步的战略方向:“工厂化”建房子。

    对于“工厂化”建房子的通俗解释是:在房屋建造过程中采用工业化模式,大量使用预制件,主要构件均在工厂生产,然后运载到建筑工地搭建组装,“像搭积木一样建房子”的建筑施工方式。

    “相对于传统的施工方式而言,工厂化有利于实现大规模开发下的房屋品质控制,其建造速度也高于传统方式,有利于实现更快的周转;与此同时,工厂化施工与传统的施工方式而言也更加环保。”万科在其住宅产业化的战略介绍中写到。

    加速周转周期

    如果万科能够在保证质量的前提下提高施工效率,那么“工厂化”战略对于万科突破当前的规模瓶颈显然意义甚大。

    过去几年,在大规模、快周转的开发模式下,万科旗下的项目不能杜绝质量问题的困扰。万科期望能够通过工业化的标准施工方式,改变传统施工方式中的渗漏、开裂等质量通病,以此提高整体项目的建筑质量。

    而“工厂化”战略背后的深意在于,它会提高万科的施工销售,缩短营销周期乃至加速资金回笼。

    早年,万科曾以上海万科新里程一栋12层的住宅实验楼为案例进行研究统计,从开工到封顶,相比传统施工方式,采用工厂化建设的工期缩短了30天左右。

    而记者获悉,通常万科的一个住宅项目从拿地、开工到开盘销售的时间是9个月左右,缩短30天的建设工期,则相当于万科将施工效率提升了10%以上。

    “快速周转是万科模式的核心之一,如果万科能够在保证质量的前提下提高施工效率,对于万科突破当前的规模瓶颈显然意义甚大。”一名中小房企的负责人士对记者分析。

    据悉,万科已经在北京、上海、南京、深圳、佛山等地的部分项目当中应用了工业化的施工方式“生产”房子。

    “2012年我们的工厂化项目新开工面积已经达到272万平方米,铝模、大钢模的新开工面积达到695万平方米,较2011年增加了93%。”郁亮表示。

    尚面临三道门槛

    在工厂化战略中,短时间内万科恐怕还需要面对成本上升、相关技术标准缺乏,乃至完善产业链条等种种挑战。

    在业内人士看来,尽管“工厂化”被万科视为其未来核心竞争力的重要来源,但短时间内,万科恐怕还需要面对成本上升、相关技术标准缺乏等种种挑战。

    “现阶段如果采用工业化的方式施工,每平方米的开发成本将可能要增加数百元,成本提高对于利润率而言带来的压力不言而喻。”针对万科的“工厂化”试验,前述中小房企的负责人士对本报记者表示。

    对此万科执行副总裁王文金坦言,由于工业化在国内尚属于发展培育阶段,其材料采购成本、所需技术人员人工还相对较高,在目前较小的规模下,总体成本仍将高于传统的施工方式。

    记者了解到,近年来万科在工业化技术方面的研发投入已经达到十几亿元,仅每年派出员工前往日本学习产业化相关技术一项就耗资过亿,在工业化技术的研发投入上,万科可谓“下了血本”。

    “从长期看,随着工业化施工规模扩大,采购成本和技术人工将逐步降低,工业化工期短、人工少、能耗低等优点将得到体现。近年来建筑行业人工成本不断上升,工业化的经济性会不断得到改善。”王文金认为。

    而更加现实的问题是,目前国内仍然没有一个相关的行业规范标准。如果缺乏相关的国家标准体系,住宅工业化技术的推广应用恐怕也将面临诸多问题。

    “目前我国住宅工业化标准体系尚不健全,一方面是缺乏主要的工业化住宅结构体系标准;另一方面,我们在住宅部方面有一些既成标准,但不成体系。同时,由于我国在住宅建造上长期没有工业化建造的需要,相关标准在设计中的运用微乎其微。”中国建筑[3.53 0.00% 资金 研报]标准设计研究院副总建筑师朱茜表示。

    据悉,2007年,万科在东莞成立其住宅产业化研究基地时,曾出台了一份《万科工业化住宅设计建造标准》以及《万科住宅产品性能标准》,但企业标准毕竟不属于国家标准的范畴,其推广仍然有很大的局限性。

    最后,从产业链方面而言,住宅工业化的推广普及需要完善的产业链条,这个链条上应该包括模板供应商、预制件供应商等上游企业。业内人士认为,作为住宅产业化的探索者,当前万科显然不能解决产业链条上的所有问题。

    “万科目前还没有大规模投资介入上游相关产业链的计划,我们是希望上游的供应链能加快发展。”对此,郁亮表示。